Lorsqu'un bien immobilier est détenu en indivision, que ce soit un appartement, une maison, un terrain, des murs commerciaux, un immeuble, il est impossible de le vendre sans l'accord de tous les co-indivisaires. Que vous soyez deux indivisaires, trois, quatre ou dix, le problème reste le même : il n'est pas possible de vendre le bien immobilier sans l'accord de tous.

Il faut être bien précis de ce point de vue : nous parlons bien là du bien immobilier indivis lui- même. Par contre, quand vous êtes en indivision, il est toujours possible de sortir de cette situation, qui peut être conflictuelle, en vendant non pas le bien immobilier, mais vos parts indivises.

En effet, si l'indivision est conflictuelle, dans la plupart des cas, les indivisaires n'arrivent pas à s'entendre sur la manière de gérer le bien immobilier. Et, dans ce contexte, il sera totalement impossible d’obtenir un accord de vente du bien.

Certains indivisaires souhaitent garder le bien pour des raisons familiales, personnelles ou sentimentales qui ne reposent pas toujours sur des bases rationnelles. D'autres indivisaires souhaitent vendre le bien parce qu'ils ont besoin d'argent pour des projets personnels, ou parce qu'ils veulent sortir de l'indivision, qui devient pesante, pour pouvoir passer à autre chose.

Dans tous les cas de figure, lorsque les volontés ne s'accordent pas, et en particulier lorsque certains veulent vendre et d'autres ne veulent absolument pas vendre, la situation devient totalement bloquée. C'est ce qu'on appelle une indivision conflictuelle ou une indivision bloquée.

Dans ce cas-là, il sera donc totalement impossible de vendre le bien immobilier. Alors, comment faire pour sortir de cette indivision ? La principale modalité, et la plus pratique, reste la vente de vos parts indivises.

Qu'est-ce que vos parts indivises ?

Vos parts indivises représentent votre pourcentage du bien détenu en indivision. Pour prendre un exemple concret : si un bien appartenait à des parents ayant eu deux enfants, les deux indivisaires se retrouveraient propriétaires indivis à hauteur de 50 % chacun. Ces parts indivises qui vous appartiennent en propre, vous pouvez en particulier les vendre sans autorisation de vos co- indivisaires (je vous invite à consulter ma vidéo concernant le droit de préemption du co- indivisaire). Une part indivise peut aussi s’appeler centième indivis ou quote-part indivise : ce sont des synonymes.

Donc, pour bien résumer la situation : la vente de votre part indivise est parfaitement libre et vous pouvez procéder à cette vente sans aucun accord des autres indivisaires. Cette vision des choses peut changer votre vie dans la mesure où vous n'êtes pas totalement bloqué comme vous pouviez l'imaginer.

Conclusion :

Vendre un bien immobilier détenu en indivision est impossible sans l'accord de tous les co- indivisaires. Par contre, vendre vos parts indivises d'un bien détenu en indivision est parfaitement possible à tout moment et sans l'accord de personne. Dans ce contexte, la société invendable.fr est spécialisée dans l'acquisition de vos parts indivises et vous permet donc de sortir des indivisions conflictuelles sans avoir à obtenir l'accord de quiconque. La seule chose à bien comprendre, c'est qu'il faut passer par une phase qui s'appelle le droit de préemption du co-indivisaire, que nous vous invitons à découvrir dans une autre vidéo. Mais cette phase ne pose pas de problème particulier, car quoi qu'il advienne, vous pourrez sortir de l'indivision à l'issue de cette purge du droit de préemption.

L'indivision est déjà à la base une modalité complexe de propriété immobilière. Mais il est possible que cette complexité initiale se combine avec d'autres particularités juridiques pour créer une situation encore plus difficile à vivre pour les propriétaires.

Les deux paramètres principaux qui viennent souvent se combiner avec la situation d’indivision sont les suivants :

1. Occupation illégale (squat) :

Pourquoi les indivisions sont-elles particulièrement touchées par l’occupation illégale ? La raison principale est qu'une indivision conflictuelle entraîne dans une grande majorité des cas un état de délaissement du bien. En effet, le bien indivis objet du conflit n'est plus géré puisque personne ne veut s'en occuper sérieusement.

Chaque indivisaire se dit : « Ce sera mon frère ou mon cousin qui va s'en occuper. » Et, en même temps, chacun se dit : « Pourquoi ce serait moi, ce n'est pas mon travail. » On en arrive alors à une situation dans laquelle plus personne ne s'occupe du bien.

Cela peut être le cas pour tout type de bien immobilier, mais le risque est beaucoup plus grand pour un appartement ou une maison. L'état d’abandon et le fait que le bien immobilier ne soit plus occupé ni entretenu en fait la cible des squatteurs, qui sont souvent des squatteurs professionnels.

Dès que l'appartement ou la maison est repéré comme étant vide et à l'abandon, il risque fortement d'être squatté. Bien évidemment, si un bien en indivision est squatté, la situation sera encore plus complexe, puisque pour mettre fin au squat, il sera nécessaire d'engager des procédures longues et complexes, et bien sûr, aucun des indivisaires ne voudra gérer cette question ni payer les frais d'un tel dossier.

Si le bien que vous possédez en indivision est squatté, contactez invendable.fr pour obtenir une offre de prix pour vos parts indivises de ce bien.

2. Usufruit :

Le deuxième paramètre est la notion d’usufruit. En effet, on trouve des indivisions grevées par un usufruit.

Exemple :

Imaginons un couple ayant eu 2 enfants. Suite au décès de sa femme, le père des enfants vit en concubinage avec une femme avec laquelle il n’a pas d’enfant. Il lègue, par testament, l’usufruit de la maison qu’il possède à sa concubine.

Au décès du père, les deux enfants sont héritiers de la nue-propriété de la maison et la concubine est héritière de l’usufruit de la maison.

Cette dernière, sur la base de son droit d’usufruit, a donc le droit de jouir de la maison, c’est-à-dire d’y habiter ou de la louer, et ce, aussi longtemps qu'elle sera en vie. Plus l'usufruitier est jeune, plus l’indivision devient complexe. Dans notre exemple, les deux enfants du père défunt se retrouvent co-indivisaires Uniquement de la nue-propriété de la maison, puisque l'usufruit a été légué à la concubine de leur père. Ce type d'indivision est sans doute ce qui existe de plus compliqué dans le domaine de l’indivision. Chaque dossier de ce type demande une étude extrêmement approfondie, pour pouvoir formuler une valorisation des parts de la nue-propriété indivise.

Invendable.fr est en mesure de traiter ce type de dossier qui sont, il faut le rappeler, d'une extrême complexité, et qui font partie des dossiers les plus difficiles à dénouer.

Beaucoup de personnes pensent, à tort, qu'il leur est impossible de vendre leur part indivise afin de sortir de l’indivision. Cela provient d'une confusion très répandue. En effet, il est totalement impossible de vendre un bien immobilier en indivision sans l'accord unanime de tous les indivisaires. Il est donc fondamental de comprendre la distinction entre la part indivise et le bien immobilier lui-même.

Lorsque plusieurs personnes détiennent un bien en indivision, cela signifie que chaque indivisaire possède une part non déterminée de ce bien. Prenons l'exemple de trois frères et sœurs qui héritent ensemble d'un bien immobilier. Chacun d'eux détient un tiers du bien, mais ce tiers n'est pas défini concrètement. Ils ne peuvent pas dire : "Je possède cette chambre, ma sœur possède l’autre chambre et mon 3e frère le salon", car chacun possède 1/3 de toutes les pièces. C’est le principe même de l’indivision : chacun détient une partie du tout.

Ce principe est fondamental car, s’il est impossible de vendre le bien immobilier dans son ensemble sans l’accord de tous les indivisaires, il est parfaitement possible pour chaque indivisaire de vendre sa part indivise à un tiers et cela sans l’accord des autres co-indivisaires.

En d'autres termes, si vous ne pouvez pas céder le bien immobilier, vous avez toute liberté de vendre votre part indivise à qui vous le voulez et au prix que vous choisissez.

Il est vrai que si vous voulez vendre l'intégralité d'un bien immobilier, vous devrez obtenir l'accord de tous les indivisaires ou, à défaut, engager une procédure judiciaire de licitation, qui est une procédure longue et coûteuse qui aboutit à la vente aux enchères du bien. La vente aux enchères entraîne bien souvent une cession à un prix nettement inférieur à la valeur qui pourrait être obtenue à l’amiable.

En pratique, il n'existe que quatre solutions pour sortir de l'indivision et sur ces quatre solutions, deux ne peuvent pas s'appliquer dans le cas des indivisions conflictuelles.

Les deux premières solutions sont les suivantes :

1. Obtenir l'accord de tous les co-indivisaires pour vendre le bien immobilier.
2. Vendre vos parts indivises aux autres co-indivisaires.

Ces deux premières solutions ne peuvent pas s'appliquer dans une indivision conflictuelle bloquée.

1. Diligenter une action en justice visant la licitation de l'indivision qui entraînera la vente aux enchères du bien. C'est une action très longue, très coûteuse et très lourde psychologiquement.
2. La vente de vos parts indivises à la société invendable.fr. Cette vente est possible immédiatement et sans l'accord de vos co-indivisaires.

Cette 4e option est essentielle car beaucoup de gens pensent, comme je l’ai mentionné plus tôt, qu’une indivision est une situation irrémédiablement figée dont ils ne pourront pas sortir sans l’accord des autres indivisaires ou sans engager une longue procédure de licitation judiciaire. C’est une idée fausse, car la 4e option vous permet de sortir immédiatement de l’indivision.

Si vous souhaitez sortir de l’indivision, vous avez tout à fait la possibilité de vendre vos parts à la société invendable.fr, spécialisée dans l’achat de parts indivises sans l’accord des autres co-indivisaires. Lors de la vente de vos parts, il est important de noter qu'un droit de préemption est accordé aux co-indivisaires. Pour en savoir plus sur ce droit et ses modalités, nous vous invitons à consulter notre vidéo dédiée à ce sujet.

Non, il est tout à fait possible de sortir d’une indivision bloquée sans avoir recours à un avocat.

Qu’est-ce qu’une indivision bloquée ?

Une indivision bloquée est le résultat d'une mésentente profonde entre les co-indivisaires. Cette mésentente peut avoir diverses origines et ne concerne pas toujours le bien immobilier lui-même. Souvent, les tensions sont liées à des conflits familiaux anciens qui se cristallisent autour du bien, transformant celui-ci en un enjeu de pouvoir, de vengeance ou de représailles. Ce blocage empêche les co-indivisaires de trouver des solutions amiables, comme la vente du bien ou le rachat des parts par les autres indivisaires.

Il n'existe en réalité que deux solutions pour sortir d’une indivision bloquée, et parmi celles-ci, une seule nécessite obligatoirement l'intervention d'un avocat : la licitation judiciaire de l’indivision.

La licitation judiciaire : une solution coûteuse qui nécessite l’intervention d’un avocat

La licitation judiciaire consiste à résoudre définitivement la situation de blocage en saisissant le tribunal. Cette procédure, longue et coûteuse, implique non seulement de faire appel à un avocat, mais aussi à des huissiers et des experts judiciaires.

Sur le plan psychologique, cette solution peut être difficile à assumer, car elle oblige l’indivisaire souhaitant sortir de l'indivision à poursuivre en justice des membres de sa famille, ce qui peut être délicat malgré les tensions ou conflits. L'issue de la licitation judiciaire est inévitablement la vente du bien aux enchères.

Cette vente à la barre du tribunal nécessitera, là encore, l’intervention d’un avocat. Son rôle sera de mener à son terme cette procédure de vente aux enchères, qui, elle aussi, est coûteuse et contraignante.

La vente des parts indivises : la solution qui ne nécessite pas l’intervention d’un avocat

Heureusement, il existe une alternative à la licitation judiciaire : la vente des parts indivises. Dans ce cas, l'intervention d'un avocat n'est pas nécessaire. En tant qu'indivisaire, vous pouvez vendre à tout moment votre part de l’indivision. La vente de votre part, qui représente un pourcentage de la totalité du bien, se fait sans avoir besoin de l’accord ou de l’avis des autres indivisaires.

Pour vendre vos parts, il vous suffit de contacter invendable.fr. Cette démarche est beaucoup plus simple que la licitation judiciaire : elle est rapide, sans frais pour vous, et sans la complexité des procédures judiciaires.

Conclusion :

En résumé, si vous souhaitez sortir d’une indivision et que vous optez pour la licitation judiciaire, il vous sera indispensable de recourir à un avocat. Cependant, si vous souhaitez opter pour une solution plus rapide et moins coûteuse, la vente de vos parts indivises à invendable.fr peut vous permettre de sortir de l'indivision sans passer par les lourdeurs administratives et juridiques d’une procédure.

Une indivision bloquée est le résultat d'une mésentente profonde entre les co-indivisaires. Cette mésentente peut avoir diverses origines et ne concerne pas toujours le bien immobilier lui-même. Souvent, les tensions sont liées à des conflits familiaux anciens qui se cristallisent autour du bien, transformant celui-ci en un enjeu de pouvoir, de vengeance ou de représailles. Ce blocage empêche les co-indivisaires de trouver des solutions amiables, comme la vente du bien ou le rachat des parts par les autres indivisaires.

Les deux solutions pour sortir de l’indivision bloquée

1. La licitation judiciaire : une procédure lourde

La première solution consiste à saisir le tribunal pour mettre fin à l’indivision, ce qu’on appelle une licitation judiciaire. Il s’agit d’un procès dans lequel un indivisaire demande au juge de prononcer la liquidation de l'indivision. Cette liquidation va imposer la vente aux enchères du bien immobilier détenu en indivision.

Bien que cette solution puisse sembler efficace dans une situation de blocage, elle est en pratique très longue, très coûteuse et très lourde psychologiquement. Elle oblige l’indivisaire qui souhaite quitter l’indivision à poursuivre en justice les membres de sa propre famille. Cette procédure implique nécessairement le recours à un avocat et elle s’étend sur plusieurs années.

2. La vente de vos parts indivises : une alternative simple et rapide

La deuxième solution consiste à vendre vos parts indivises pour mettre fin à l’indivision. C’est ce que l’on appelle la vente des parts indivises à un tiers.

Cette solution est simple et rapide par rapport à une procédure judiciaire. Cette démarche ne nécessite ni l’accord des autres co-indivisaires, ni la mise en place d’une démarche judiciaire. Vous pouvez, à tout moment, décider de vendre vos parts à invendable.fr sans en informer les autres co-indivisaires. Invendable.fr se chargera des formalités, notamment la purge du droit de préemption des autres indivisaires, qui leur permet éventuellement de racheter vos parts en priorité.

Conclusion :

En résumé, il est possible de sortir d'une indivision sans passer par un procès. Vous avez en pratique deux options : la licitation judiciaire, qui nécessite un procès long et coûteux, ou la vente de vos parts indivises à invendable.fr, qui est une solution beaucoup plus simple et rapide.

Les pourcentages indivis détenus par chacun des co-indivisaires peuvent être extrêmement variables. Ces pourcentages sont directement issus de l'histoire familiale et de la manière dont le bien a été transmis au fil des générations. Par exemple, dans une indivision successorale simple, si un couple défunt laisse ses biens à ses trois enfants, chaque enfant possède un tiers. Si ce couple n'avait que deux enfants, chacun aura 50 %.

Bien sûr, chaque indivisaire peut vendre librement ses parts indivises, que ce soit un tiers, 50 %, ou même 25 % dans une fratrie de quatre. Cela peut se faire sans l'accord des autres indivisaires, en particulier en vendant à invendable.fr.

Dans les indivisions plus complexes, issues de l'histoire familiale plus alambiquée, les pourcentages peuvent être plus faibles. Par exemple, un bien ayant appartenu aux grands-parents, transmis à leurs trois enfants, chacun ayant eux-mêmes deux enfants, génère une indivision avec des pourcentages très faibles. On peut également imaginer des indivisions encore plus complexes avec des cousins éloignés détenant le bien avec des associations caritatives, comme la SPA ou la Ligue contre le cancer, associations ayant hérité d’un pourcentage de parts en raison de dispositions testamentaires.

Dans ces configurations, il est tout à fait possible qu'un indivisaire possède une part aussi faible que 1 % du bien. Même avec ce faible pourcentage, il est en droit de vendre ses parts à invendable.fr.

Nous avons déjà traité des dossiers où nous avons acquis des parts extrêmement majoritaires, jusqu'à 98 %, mais aussi des parts très minoritaires, de 1 ou 2 %. Quel que soit le pourcentage détenu, vous pouvez toujours vendre vos parts indivises à invendable.fr sans l’accord des co-indivisaires, que vous déteniez 1 % ou 99 % des parts. La liberté totale de vendre vos parts n’est en aucun cas entravée par le faible pourcentage de parts que vous pourriez détenir dans l’indivision.

Dans les indivisions, il arrive souvent qu'un indivisaire occupe le bien de manière abusive. Cela arrive généralement lorsqu'un indivisaire a porté assistance au propriétaire du bien, souvent un parent, jusqu'à son décès.

Il s’agit très souvent d’une sœur, d’un frère ou même d’un cousin qui, après avoir pris soin des propriétaires du bien jusqu’à leur dernier jour, continue à vivre dans le bien familial, maison ou appartement. Après le décès des propriétaires, cette personne se maintient dans les lieux, car elle estime avoir fait plus que les autres héritiers et pense donc avoir le droit de profiter davantage du bien.

Les raisons pour lesquelles un indivisaire occupe le bien de manière abusive sont multiples. Outre le cas fréquent du membre de la famille qui a vécu avec les parents jusqu'à leur décès, il existe d'autres scénarios. Par exemple, un indivisaire récemment divorcé, qui se retrouve à la rue, peut décider d'occuper le bien indivis. Il y a aussi des personnes en difficulté économique ou personnelle qui, après avoir perdu un emploi ou souffert d'une maladie, décident d’occuper le bien indivis plutôt que de payer un loyer.

D’un point de vue juridique, cette occupation est considérée comme abusive. Aucun indivisaire n'a le droit d'occuper le bien au détriment des autres. On peut même assimiler cette occupation à un squat, car la personne occupe le bien sans droits ni titres. Cependant, contrairement à un squatteur, il est difficile pour les autres indivisaires de faire partir cette personne car la justice ne les suivra pas sur cette voie.

La plupart du temps, la seule option pour les autres indivisaires est d’engager une action en justice pour demander une indemnité d'occupation, qui correspond à un loyer minoré, généralement réduit de 20 %, car la personne n'est pas locataire au sens strict.

Pour invendable.fr, l'occupation abusive par un des indivisaires n'est pas un obstacle à l'acquisition des parts indivises de ceux qui veulent quitter l’indivision. Nous achetons régulièrement des parts de biens occupés de manière abusive par l’un des indivisaires.

Un indivisaire peut avoir un attachement sentimental extrême au bien, au point de penser qu'il lui appartient exclusivement, même si cela ne repose sur aucune réalité juridique. Cet indivisaire reste dans le bien car il ne parvient pas à se détacher du bien familial et veut à tout prix le conserver, malgré son incapacité à payer les charges ou à entretenir le bien.

Ces occupations abusives aggravent les tensions au sein de l'indivision, notamment pour les autres indivisaires qui continuent de payer des charges sans pouvoir jouir du bien. Cela crée un sentiment d’injustice et rend la situation invivable.

Dans ce type de configuration, l’intervention d’invendable.fr, pour racheter les parts des indivisaires non occupants, peut permettre de résoudre cette situation de blocage. Il est déconseillé de laisser un indivisaire occuper le bien, même avec une indemnité d’occupation, car cela perpétue l’idée que cette personne peut rester indéfiniment occupant, bloquant ainsi tous les projets des autres indivisaires, qui pourraient avoir besoin de vendre pour obtenir des fonds. L’indivision se trouve alors paralysée, au détriment de tous.

Pour invendable.fr, l’occupation abusive n’est pas un obstacle au rachat des parts indivises. Nous achetons régulièrement des parts indivises de biens occupés de manière abusive par l’un des indivisaires. Si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas à nous consulter pour obtenir des conseils.

Chaque indivision est unique, car liée à l'histoire familiale parfois sur plusieurs générations, qui a conduit à la transmission du bien immobilier à l’actuelle indivision. Il existe de ce fait une grande variété concernant les pourcentages détenus par chacun des indivisaires. Certaines indivisions sont très simples, comme une indivision entre un frère et une sœur issue de la succession des parents, mais d'autres peuvent être beaucoup plus complexes.

Par exemple, des indivisions impliquant des cousins de différentes lignées, des demi-frères et demi-sœurs et des neveux et des nièces. Il peut également y avoir des indivisions complexes qui incluent des associations caritatives, aux côtés de certains héritiers du sang, c'est-à-dire les membres de la famille ayant un lien de parenté avec le défunt. Et des tiers n’ayant aucun lien de parenté avec le défunt.

Cette diversité des types d’indivisions entraîne une répartition du pourcentage des parts indivises qui peut varier considérablement.

Comment savoir, dans ce contexte, quelle est la part qui vous revient ?

Le principe de base est que les pourcentages des parts indivises sont déterminés lors du règlement de la succession du défunt qui est à l'origine de l’indivision.

Comment déterminer votre part dans une indivision successorale ?

Dans les indivisions successorales, le pourcentage de chaque indivisaire est fixé par le notaire lors du règlement de la succession. Ce pourcentage peut être de 5 %, 10 %, 18,75 %, ou tout autre chiffre en fonction des dispositions testamentaires qui ont pu être prises par le défunt. Ce montant est inscrit dans les actes qui règlent la succession, donnant naissance à l’indivision. Cet acte vous a normalement été remis par le notaire.

Si vous rencontrez des difficultés à comprendre ou à déterminer précisément votre pourcentage indivis, vous pouvez contacter invendable.fr qui pourra analyser votre dossier et vous indiquer clairement votre pourcentage de part.

Il existe un cas où votre pourcentage n'est pas encore officiellement fixé : c'est lorsque la succession donnant naissance à l’indivision n'a pas été totalement et définitivement réglée. Ce cas est assez courant, et il arrive que des indivisaires souhaitent vendre leurs parts alors que la succession n'est pas encore finalisée. Cela ne pose pas de problème majeur : invendable.fr est en mesure d'étudier ce type de dossier et de vous accompagner dans la finalisation de la succession. Si nécessaire, nous pouvons également vous mettre en relation avec nos notaires spécialisés pour vous aider à finaliser les actes et officialiser votre pourcentage de parts indivises.

Conclusion :

Si vous avez un doute sur le pourcentage de parts qui vous revient ou sur la nature de vos droits dans l'indivision, n’hésitez pas à contacter invendable.fr. Nos experts sont là pour vous orienter et vous apporter toute l'aide nécessaire pour clarifier votre situation et vous guider dans la vente de vos parts indivises.